“Dòng tiền BĐS sẽ lựa chọn vào những dự án tốt hơn, người dân sẽ cân nhắc kỹ hơn các quyết định đầu tư”, ông Trịnh Văn Quyết - Chủ tịch Công ty Cổ phần Tập đoàn FLC đánh giá về triển vọng thị trường BĐS năm nay, sau khi có dự thảo sửa đổi Thông tư 36/2014/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước.
Duy trì hưng phấn
Năm 2015 được coi là năm thành công của thị trường BĐS với thanh khoản tăng mạnh ở nhiều phân khúc. Ông nhận định như thế nào về diễn biến thị trường trong năm 2016?
Trong năm 2014 - 2015, thị trường đã chứng kiến sự hồi phục rõ nét của thị trường BĐS, với động lực chính đến từ hồi phục kinh tế và chính sách tín dụng theo hướng nới lỏng cho BĐS.
Trong khi đó, năm 2016, tăng trưởng GDP của Việt Nam được dự báo sẽ tiếp tục tăng trưởng mạnh, là tiền đề quan trọng cho tăng nhu cầu có khả năng chi trả về BĐS của người dân. Một ví dụ là ngay dịp nghỉ Tết vừa qua, FLC đã ghi nhận được hàng trăm lượt nhà đầu tư quan tâm đặt mua các sản phẩm BĐS chưa mở bán của tập đoàn.
Điểm thứ hai sẽ hỗ trợ thị trường BĐS chính là tác động của các chính sách mới liên quan đến Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở sửa đổi đã được Quốc hội thông qua từ cuối năm 2014. Với chính sách mới này, sở hữu bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài, người Việt Nam mang quốc tịch nước ngoài sẽ thông thoáng hơn. Mỗi năm, dòng kiều hối về Việt Nam rất lớn, chính sách mới sẽ mở đường cho sở hữu bất động sản của người nước ngoài tại Việt Nam.
Trong khi đó, việc Việt Nam gia nhập Hiệp định Đối tác Xuyên Thái Bình Dương (TPP) sẽ tạo cơ hội thu hút dòng vốn nước ngoài, kéo theo nhu cầu bất động sản, bao gồm bất động sản khu công nghiệp, nhà ở và nghỉ dưỡng tăng cao. Nhu cầu bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài tăng lên, hành lang pháp lý thông thoáng hơn… thì sức cầu trên thị trường bất động sản của nhóm này tại Việt Nam tăng lên là điều có thể dự báo.
Tổng hợp hai yếu tố trên, tôi cho rằng, thị trường bất động sản năm 2016 sẽ tiếp tục hưng phấn, cả từ yếu tố nhu cầu tự nhiên của người dân trong nước lẫn yếu tố nước ngoài.
Ông có nói đến yếu tố tăng cầu. Tuy nhiên, dự thảo sửa đổi Thông tư 36/2014/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước lại đang hướng đến việc siết cho vay đối với lĩnh vực bất động sản. Liệu điều này có ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường?
Đối với thị trường bất động sản, hay bất kỳ thị trường nào khác, điều quan trọng là quan hệ cung cầu và thực trạng cầu có khả năng chi trả.
Vì thế, với thị trường hiện nay cùng diễn biến tín dụng có thể xảy ra trong tương lai, tôi cho rằng, bất động sản vẫn có cơ hội tăng trưởng tốt, nhưng phân hạng sẽ xảy ra mạnh mẽ hơn.
Diễn biến thị trường 2015 là một ví dụ điển hình. Đây được coi là năm thanh khoản thị trường tăng rất mạnh, tỷ lệ hấp thụ bình quân thị trường cũng tăng cao, nhưng thực tế, có dự án “cháy” hàng ngay những ngày đầu mở bán, trong khi nhiều dự án cả năm vẫn vật vã tìm kiếm khách hàng.
Nên vấn đề chính nằm ở câu chuyện sản phẩm như thế nào, nằm ở đâu, và do ai phát triển.
Đã qua rồi giai đoạn nhà đầu tư cứ nghe đến dự án bất động sản, chẳng cần biết nó nằm ở đâu cũng đổ xô đến để đặt cọc, tranh mua… dẫn đến việc mua hàng trên giấy. Bây giờ là thời kỳ của các nhà phát triển bất động sản chuyên nghiệp, các dự án phải đảm bảo chất lượng cao, nhưng phù hợp với túi tiền của người dân và nằm ở khu vực có nhu cầu lớn. Khách hàng sẽ không dám mua sản phẩm của những nhà phát triển dự án có tai tiếng trước đó.
Hoặc đối với dự án khu công nghiệp, chúng ta vẫn nói là vào TPP, nhu cầu bất động sản khu công nghiệp sẽ tăng mạnh, nhưng nếu bạn làm khu công nghiệp ở nơi mà hạ tầng giao thông quá kém, nguồn nhân lực địa phương ít, ở xa các đầu mối kinh tế lớn, thì cứ ngồi đó, khi nào không còn mặt bằng để thuê, nhà đầu tư ngoại mới tìm đến bạn.
Còn về khả năng thắt tín dụng bất động sản, tôi cho rằng, đây không phải là sức ép quá lớn.
Thứ nhất, đây mới là dự thảo, nên cần phải có thời gian để hoàn thiện, ban hành và có hiệu lực. Thứ hai, việc điều chỉnh tỷ lệ rủi ro đối với các khoản phải thu liên quan đến bất động sản là một chính sách phù hợp, nhằm điều tiết thị trường.
Ở đây là điều tiết, chứ không phải chặn, vì thế, dòng tiền bất động sản sẽ lựa chọn vào những dự án tốt hơn, người dân sẽ cân nhắc kỹ hơn các quyết định đầu tư.
Đó là cơ hội cho nhà phát triển bất động sản chuyên nghiệp, tránh tình trạng các nhà phát triển bất động sản yếu kém phát triển tràn lan các dự án không có tính khả thi.
Đó cũng là lý do tôi cho rằng, 2016 là năm chứng kiến bước ngoặt mới của thị trường bất động sản.
Đón đầu cơ hội
Dường như các ông đã rất sẵn sàng cho diễn biến thị trường bất động sản ở giai đoạn mới?
Ở FLC, chúng tôi luôn song hành nhiều mục tiêu trong phát triển bất động sản, trong đó công tác dự báo là đặc biệt quan trọng. Năm 2013, khi FLC dự báo về khả năng phục hồi của thị trường năm 2014 - 2015 và thực hiện M&A nhiều dự án, nhiều người đã nói FLC liều lĩnh, thậm chí là không tưởng.
Nhưng thời gian đã chứng minh, chúng tôi đúng. Các dự án của FLC được chào hàng đúng vào giai đoạn thị trường bắt đầu hưng phấn mạnh, trong khi không ít chủ đầu tư thậm chí còn không kịp trở tay để triển khai dự án và bung hàng.
Trong năm 2015, khi thị trường bước vào giai đoạn phân hóa, các dự án của FLC cũng được thị trường săn mua vì đáp ứng đúng khẩu vị và yêu cầu thị trường. Hiện nay, tại khu vực Hà Nội, FLC có nhiều dự án sở hữu các vị trí đắc địa, được thiết kế đẹp, hiện đại tại Cầu Giấy, Hà Đông, Nam Từ Liêm... Dù chưa mở bán, nhưng với số lượng nhà đầu tư quan tâm đặt cọc mua lớn ngay từ khi có thông tin dự án được FLC mua lại và triển khai, tôi tin rằng, đây sẽ tiếp tục là những điểm nóng thị trường trong tương lai gần.
Cách đây chưa tới một tháng, Bloomberg có đưa ra một tổng kết về xu hướng tiêu dùng mới được đặt tên là thế hệ Millennials, cho thấy xã hội đang vận đang dành phần lớn số tiền của mình phục vụ cho nhu cầu du lịch. Thị trường chứng khoán quốc tế đã phản ánh xu hướng vận động này, với sự tăng giá của các cổ phiếu liên quan đến du lịch, hưởng thụ cuộc sống. FLC đã có hàng loạt dự án nghỉ dưỡng cao cấp ở những nơi đẹp, thuận tiện nhất, có tính khai phá thị trường mới nhất… để đón đầu xu hướng này.
Nếu trước đây, du lịch là điều xa xỉ với người dân, thì nay, đi nghỉ cuối tuần đã trở nên quen thuộc với mọi người và đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng là xu hướng được nhiều người dân quan tâm. Việc chúng tôi nhận được nhiều đơn hàng và bán hàng rất tốt ngay từ những ngày đầu tiên mở bán sản phẩm bất động sản tại FLC Sầm Sơn, FLC Quy Nhơn là minh chứng rõ nét cho lựa chọn này.
Tôi tin rằng, thị trường luôn luôn có cơ hội, điều quan trọng là phải dự báo được chính xác sự vận động của thị trường, để đón đầu cơ hội.
